县城公寓房值得购买吗 二手公寓房值得买吗

时间:2021-06-18 作者:admin 17635
县城公寓房值得购买吗 二手公寓房值得买吗

小县城买公寓未来有希望升值吗?

感谢邀请回答这个问题,对于购房投资来说我已经在太多的文章表达过自己的观点了,那么小县城的公寓是否能够用来投资?借此机会简单谈谈我的观察。

购买公寓或者房产的目的是什么?要清楚

撇开居住和改善不谈,投资公寓无非是两种情况:投资和自用,投资的话收益一般有两种形式,房价上涨后卖出赚取差价和出租收取租金。那么公寓投资到底如何?几点愚见:

第一、公寓属于商业地产,本身的升值空间有限。商业地产升值有限不仅仅存在于普通县城,更是在二三线城市也是如此。以统计局1-3月份的数据来看,商业地产和办公楼类的销售面积和销售金额都属于双降的情况。1-3月份全国70个大中城市,办公楼销售面积下降11.1%,商业营业用房销售面积下降6.9%;办公楼销售额下降13.0%,商业营业用房销售额下降2.6%。起码从这点数据可以看出商业地产和办公楼的房价上涨根本不明显,甚至办公楼价格还处于下跌趋势。

第二、投资公寓的几点必须要知道。除去商业用水、商业用电、土地使用年限(40-50年)之外,出售的时候需要的代价还是很大的。购买商业地产的时候很简单,只需要缴纳3%的契税和0.05%的合同印花税(有些地方不需要);但是卖出的时候就比较麻烦了,除去契税是买房缴纳外,土地增值税5.55%、个人所得税20%和土地税(非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5% ,3年至5年:房屋成交总额×0.25%,5年或5年以上:免征)可以说如果单单卖出一套商业地产,那么仅仅需要缴纳的税收就占到买卖差价的40%左右。也就是说你投资商铺未来的40%的收益都要给税收做贡献了(你还敢卖吗?)。

小县城不仅仅不建议投资公寓,也不建议投资住宅

除去省会所辖县城外,其他普通地市的县城个人是不建议投资房产的,无论是住宅还是商业。几点愚见:

第一、县城房地产市场作为最底级的市场,风险是最大的。一般来说绝大多数县城的房产都是出售给本地人,本身的购买力就有限。一二线城市房价暴涨的主要原因是因为背后有海量的潜在住房需求,而县城这样的小城市除非进行棚改等政策刺激,要不然出现大规模的住房需求是不现实的。投资房产的后果要么是卖不上高价,要么是卖不出去。

第二、商业地产也好,住宅也罢其本质还是人的需求。住宅针对的是住房需求,公寓和商业针对的是消费需求,也就是说有足够的人口消费才会有人来租你的房产。县城如今大多都是人口净流出地区,一年难得人多一次,仅仅依靠这点人流量来维持收益无疑是难的。这也是为什么很多县城商铺租金涨不上去或者租不出去的原因,人不够,消费力不足。

综上,个人是不建议在小县城做地产投资的,如果是自住或者解决教育等问题的话,个人觉得一套足以了。如果有闲钱想要投资的话,个人还是建议去大城市,毕竟收益有保证,风险还稍微低些。各位觉得呢?欢迎关心房产和经济等社会问题朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。

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